Bien au-delà des dépenses communes, l’attention de l’acheteur doit être
portée vers les différents fonds de la copropriété. Outre le fonds d’opérations
qui, comme son nom l’indique, sert à couvrir les dépenses courantes, les fonds
d’urgence et de prévoyance doivent préoccuper le futur copropriétaire.
Différents facteurs viendront justifier l’ampleur de ces fonds. Le nombre de condos
que comporte l’édifice en est un. Plus il y a de copropriétés, plus les aires
communes sont importantes. Des aires qui, comme l’édifice, vieillissent et
auront éventuellement besoin d’être revampées ou rénovées.
La toiture, le
revêtement de l’édifice, et bien d’autres éléments qui vieillissent et pour lesquels le fonds de prévoyance est souvent constitué.
Deux écoles de pensée s’affrontent dans le cas des fonds de prévoyance. Une
première école prône le fait qu’advenant la vente de l’unité de copropriété,
les sommes cotisées dans les fonds de prévoyance donnent l’impression d’être
perdues par le vendeur, car elles appartiennent au syndicat de la copropriété.
Les fervents de cette école de pensée affirment
donc qu’il n’est pas nécessaire de blinder de façon considérable le fonds de
prévoyance.
Une seconde école, quant à elle, est fondée sur le principe de la
copropriété responsable. Instaurer un fonds de prévoyance juste et équitable (5%
de la cotisation annuelle dévolue aux frais d’opérations, selon la loi), et
augmenter ce pourcentage progressivement en proportion du vieillissement
de l’immeuble, fera en sorte que les
copropriétaires ne seront pas obligés de cotiser des montants astronomiques
pour des réparations majeures, le cas échéant. D’un point de vue strictement
financier, il est sans doute préférable de défrayer des frais de copropriété
mensuels plus élevés, qui incluront une portion destinée aux fonds de
prévoyance et d’urgence, que d’avoir à émettre un chèque unique de plusieurs milliers
de dollars à un moment précis.
Malheureusement, certaines copropriétés sont
gérées à l’image de nos bons gouvernements. Pour ma part, je favorise d’amblée
la gestion responsable, puisqu’elle met de l’avant un bon vieux dicton : « Mieux
vaut prévenir que guérir »! Le futur copropriétaire devrait donc
s’interroger sur sa position face à ces deux écoles de pensées.
