pas négliger les coûts de construction qui sont nettement à la hausse. Pour les
constructeurs, tout est question de rentabiliser l’espace. De plus, ces
derniers font face à une hausse temporelle des valeurs des terrains. On doit
donc, dans un espace donné, construire plus d’unités, d’où des superficies
habitables plus restreintes. Ainsi, les prix demeurent accessibles.
Autre point d’importance qui
milite en faveur de cette diminution des espaces de vie : la courbe de
densification. En dollars constants d’aujourd’hui, une famille pouvait se
procurer un plein pied avec un grand terrain près du centre-ville de Montréal il
y a plusieurs décennies. Puis, les terrains ont diminué, afin de rendre l’achat
des terrains bien situés toujours accessible. La hausse constante du coût des
terrains et des coûts de construction ont amené les constructeurs vers un
nouveau type d’habitation : le cottage. Les familles pouvant quand même
jouir d’une superficie habitable équivalente, répartie sur deux étages, mais
avec des terrains moins grands.
Déjà, ce style d’habitation permettait une
densification de population accrue. Puis, arrivent ensuite les maisons en
rangée, les édifices à condominiums
de deux, trois ou quatre étages. Affrontant constamment des valeurs de terrain
à la hausse, les constructeurs se tournent vers les édifices en hauteur et tentent
de se rapprocher du centre-ville, l’objectif ultime étant de toujours respecter
la capacité d’investissement des acheteurs potentiels. On se retrouve donc avec
plus d’unité d’habitation pour la même superficie de terrain ce qui contribue à
maintenir un coût d’acquisition accessible.
La courbe de densification permet
en quelques sortes de déterminer le stade de développement urbain d’une
municipalité. Dans les régions éloignées des grands centres, on construit
encore beaucoup de cottages. Cette tendance s’estompera au fur et à mesure que
le prix des terrains augmentera. On verra alors de plus en plus de condominiums
dans ces régions. Selon l’étude DÉMOGRAPHIA 2011 de Performance Urban Planning, une firme qui analyse le coût médian
des habitations (maisons et condos) comparativement au revenu médian des
ménages d’une ville donnée, Montréal ferait maintenant partie des municipalités
qualifiées de sévèrement inabordables, rejoignant des villes telles Hong Kong
(1ère), Sydney (2e), Vancouver (3e) et San
Francisco plus loin sur la liste, pour n’en nommer que quelques-unes.
En fin de
liste, Montréal a devancé Toronto. Le ratio revenu médian/prix médian est
légèrement moins élevé à Toronto qu’à Montréal. Mais il ne faut pas s’effrayer
de ces chiffres car ce que cela dit est qu’en général, l’acquisition d’une
habitation sur l’Île de Montréal est dispendieuse et que cela explique que
plusieurs personnes se tournent vers le condominium qui lui, l’est moins. Évidemment,
en analysant l’évolution des autres grandes villes du monde on peut entrevoir
que les prix des maisons et condos continueront d’augmenter à Montréal, malgré
des fluctuations ici et là. Cette augmentation constante fera en sorte que de
plus de gens favoriseront la formule du condo à
Montréal qui, année après année, demeurera l’option d’habitation la
plus abordable pour ceux qui veulent vivre en ville.
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