Des investisseurs flouÉs sans garantie

Toutefois, dès janvier prochain, le temps sera révolu où les associations d’entrepreneurs étaient à la fois juge et partie, lorsqu’un consommateur faisait une demande de conciliation. L’actuel plan de garantie obligatoire de Garantie des maisons neuves, administré par Qualité Habitation et l’APCHQ (administrateur provisoire), sera en effet ajusté et dorénavant administré par un seul organisme indépendant, sans but lucratif. Voilà déjà une excellente nouvelle pour les futurs acheteurs de constructions neuves.

Sur son conseil d’administration, regroupant treize membres, siègeront trois représentants du côté entrepreneurial mais aussi, et c’est là que les investisseurs seront soulagés, trois représentants d’associations de consommateurs. Il est donc désormais permis de croire que les conflits d’intérêts, plutôt évident avec le régime actuel, seront choses du passé. Le nouveau programme oblige tout entrepreneur à offrir une garantie sur les constructions résidentielles d’unifamiliales, de duplex, triplex, quadruplex et quintuplex, ainsi que sur des immeubles de copropriétés n’excédant pas quatre unités superposées.

Le programme laissera toutefois certains types de construction sans couverture. Ainsi, la garantie obligatoire ne s’appliquera ni aux édifices de plus de quatre unités de hauteur, ni aux projets de transformation en copropriétés de bâtiments existants. Cependant, Il existe des plans de garantie optionnels pour des bâtiments ou travaux non couverts comme ceux de l’ACQ (Association de la construction du Québec).

Évidemment, le nouveau programme assurera une meilleure protection aux acheteurs, mais il faudra s’attendre à des frais plus élevés. Ce nouveau plan permet à la Régie du bâtiment du Québec d’imposer à l’administrateur des politiques comme l’inspection et l’information aux bénéficiaires et lui accordera le pouvoir de sanctionner le(s) fautif(s). Selon Pierre-Claude Lafond, professeur de droit à l’Université de Montréal : « En Ontario, on dénombre à peine 2% de plaintes, par rapport à plus de 7% au Québec. Devinez pourquoi? Chez nos voisins, les inspections sont beaucoup plus fréquentes. À Ottawa, par exemple, il y a 12 niveaux d’inspection. Quand on traverse le pont, pratiquement rien! En fait, les inspecteurs en bâtiment se font souvent refuser l’accès au chantier au Québec. » (source : lapresse.ca, 11-11-2013)

Certaines problématiques proviennent en partie de certains comportements d’achat que tout investisseur ou acheteur devrait éviter. Afin de bénéficier d’un meilleur prix, l’acheteur fait souvent l’acquisition de sa résidence sur plan. L’entrepreneur exige donc un paiement initial assez substantiel, qui dépasse largement les limites de garantie du programme actuel. En effet, des acheteurs peuvent avancer plus de 100 000$ pour confirmer l’achat d’une propriété et, advenant que le projet ne lève pas ou que l’entrepreneur fasse faillite, ils ignorent bien souvent qu’ils ne pourront récupérer que 39 000$ du plan de garantie (majoré à 50 000$ dès janvier prochain dans le cadre du nouveau règlement). 

Ainsi, il serait souhaitable que tout investisseur ou acheteur vérifie préalablement si l’entrepreneur détient un permis valide de la Régie du bâtiment, qu’il s’assure que le plan de garantie offert par ce dernier soit effectif, le cas échéant et, dans un troisième temps, consulter les archives légales afin de s’assurer que l’entrepreneur n’a pas de recours contre lui ou s’il n’a pas fait l’objet de jugements antérieurs pour des vices de construction notamment. Puisque certains entrepreneurs n’ont pas l’obligation d’offrir un plan de garantie, l’acheteur doit faire ses devoirs avant d’investir. Un courtier immobilier expérimenté peut vous aider dans ces recherches fastidieuses et vous assurer d’effectuer le meilleur choix possible pour une construction neuve. Certains entrepreneurs favorisent même cette approche et permettent aux courtiers d’afficher leur projet parmi leurs inscriptions. Une stratégie qui profite évidemment à l’entrepreneur qui alors peut bénéficier du vaste réseau du courtier.

La première décision du processus d’achat réside dans le type de construction. Opterons-nous pour une construction neuve ou pour une construction bien établie? Dans le cas de la copropriété notamment, l’attrait du marché secondaire est indéniable. Les vices de construction sont connus, corrigés ou sur le point de l’être, ce qui minimise les risques pour l’acheteur. Mais encore là, il doit jouer de prudence. L’acheteur se contente trop souvent de visiter l’unité qui est en vente. Tombant sous le charme, il oublie que l’immeuble dispose également d’aires communes qui, peut-être, ont grand besoin d’être mises à niveau. On restreint bien souvent l’inspection de ces aires mais l’acheteur ne doit pas hésiter à consulter la déclaration du vendeur et les procès verbaux issus des assemblées de copropriétaires. Il pourra y trouver quelques indices qui pourraient avoir un impact sur son budget et qui guideront sa décision.

Au cours des dernières années, nous avons vu poindre dans le paysage immobilier montréalais, plus particulièrement au centre-ville, des tours d’habitation de plus en plus élevées. Une réalité incontournable étant donné les espaces de terrains disponibles. Bien que ce type d’habitation attire un grand nombre d’acheteurs, ceux-ci ne doivent pas perdre de vue que les entrepreneurs qui les développent ne sont nullement tenus d’offrir quelque plan de garantie que ce soit. L’acheteur court le risque de voir son dépôt se volatiliser en cas de faillite de l’entrepreneur.Mais, généralement, de tels projets sont menés par des entrepreneurs qui ont une excellente situation financière et qui jouissent d’une réputation bien établie, ce qui minimise les risques pour l’acheteur. Sans garantie de construction neuve, le propriétaire devra intenter une poursuite devant les tribunaux au besoin.

Souhaitons toutefois, pour le bien et la protection des futurs acheteurs, qu’un plan de garantie obligatoire pourra aussi s’appliquer, dans un avenir rapproché, aux constructions neuves de cinq étages et plus. Pour connaître les nouvelles dispositions du plan de garantie qui entrera en vigueur le 1er janvier prochain, vous pouvez consulter le RBQ.

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MÉLISSA MENSING

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