l’acheteur, en tant que copropriétaire, détient une part de l’immeuble pour
laquelle il possède un droit exclusif (partie privative), avec son propre
numéro de lot. Afin d’acquérir sa part, chaque copropriétaire devra contracter
de façon indépendante sa propre hypothèque.
La copropriété divise est régie par un
code de règlements appelé déclaration de copropriété. Dans une copropriété
indivise, chaque copropriétaire détient un droit de propriété sur l’ensemble de
l’immeuble et un droit d’occupation de son unité, aucune opération cadastrale
n’étant nécessaire. Il s’agit souvent de plex de deux à six logements qui ont
été convertis en copropriétés.
La convention d’indivision stipule
alors les différentes règles qui régissent le fonctionnement de l’immeuble et
les rapports entre les indivisaires. Cette convention doit être publiée au
registre foncier pour être opposable aux tiers. Au niveau du financement,
seules la Banque Nationale et la Caisse populaire le font et tous les
indivisaires doivent généralement utiliser la même institution
financière. Les hypothèques sont toutefois des hypothèques distinctes et
les indivisaires ne sont pas responsable ni garants des obligations
hypothécaires des autres indivisaires (tout comme en matière de copropriété
divise).
Il faut noter toutefois que la mise de
fonds requise pour l’achat d’une copropriété indivise est plus élevée, soit
20%, comparativement à l’achat d’une copropriété divise qui ne requiert qu’une
mise de fonds minimale de 5%. Par contre, comme l’immeuble n’aura qu’un
seul compte de taxes foncières et scolaires, vos frais annuels seront considérablement plus
bas, un avantage en indivision.
Il faut préciser également que le prix
d’achat moyen de la copropriété indivise est, de façon générale, moins élevé
que celui de la copropriété divise. À l’encontre de la copropriété divise, la
copropriété indivise n’est pas tenue de maintenir un fonds de prévoyance. Les
copropriétaires sont donc exposés aux aléas causés par le vieillissement de
l’immeuble. Voilà donc déjà des différences notables qui
permettent de distinguer les deux types de copropriétés.
RESTRICTION À CONSIDÉRER
Alors que dans le cas d’une
copropriété divise, le copropriétaire peut disposer comme bon lui semble de son
unité (vente ou location), il en va tout autrement pour la copropriété
indivise. En effet, la majorité des conventions d’indivision interdisent aux
copropriétaires de louer leur unité. Qui plus est, la plupart des institutions
financières prêteuses la refusent également. Voilà donc un point important à
considérer si vous songez à acquérir une unité en copropriété pour en faire la
location.
Si toutefois la copropriété a amendé
sa convention d’indivision et permet ultimement la location, sachez qu’il vous
sera très difficile d’évincer votre locataire, car la Régie du logement, qui applique les dispositions
du Code civil en matière de location résidentielle, ne permet pas la reprise de
logement pour ce type d’indivision. Légalement et en ultime recours, il vous
est possible d’offrir une compensation monétaire, atteignant souvent plusieurs
milliers de dollars, afin de reprendre possession de votre unité. Et vendre une
unité où l’acheteur sera théoriquement pris en otage par son locataire, ne
pouvant être évincé, peut s’avérer une tâche quasi impossible.
La copropriété indivise comporte un
avantage intéressant : celui d’avoir des copropriétaires occupants.
Certaines personnes n’aiment pas la clientèle locative. À défaut d’une
convention d’indivision, ou si la convention d’indivision ne stipule
rien quant à un droit de premier refus, l’article 1022 du Code civil octroie
aux autres copropriétaires un droit de retrait, c’est-à-dire qu’un indivisaire
pourrait, dans les soixante jours où il apprend qu’une personne étrangère à
l’indivision a acquis, à titre onéreux, la part d’un indivisaire, l’écarter de
l’indivision en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu’elle a
acquittés. D’où l’importance de bien lire la convention d’indivision.
Toutefois, plusieurs copropriétés
indivises sont en processus de conversion afin de devenir divises et ainsi
éliminer ces obstacles. C’est à la Régie du logement que revient la tâche
d’approuver ces conversions.
Je ne veux certes pas ici favoriser un
type de copropriété au détriment d’un autre. Chacun possède ces avantages qui,
ultimement, répondront aux besoins, tant financiers que légaux, de chaque
acheteur. Le secteur et le milieu de vie peuvent également dicter ce choix. Des
quartiers huppés comme Le Plateau et Outremont regorgent de superbes unités
indivises, qu’il ne faudrait certes pas négliger lors de votre décision
d’achat. Il s’agit donc d’un mode d’acquisition intéressant, surtout lorsque
vient le temps du partage des frais.
Pour en connaître davantage sur les
types de copropriétés, leurs avantages et inconvénients, je vous invite à en
discuter avec votre courtier immobilier ou à utiliser la ligne info
514-NOTAIRE. Vous pourrez y trouver une foule de réponses qui vous aideront à
faire le bon choix.
L’IMMOBILIER UN STYLE DE VIE
Détentrice d’un baccalauréat en
Criminologie de l’Université de Montréal, Mélissa a d’abord œuvré dans
ce domaine quelques années avant de se joindre au réseau immobilier. Son
professionnalisme, sa détermination, son amour du détail, sa franchise
et son sourire remarquable séduisent à coup sûr. Passionnée par
l’immobilier, Mélissa a développé une excellente connaissance du marché
depuis plus de 13 ans.
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