Sans prétendre disposer d’une boule de cristal infaillible, ce serait si simple, ces derniers arrivent à élaborer des scénarios plutôt réalistes de ce que l’année qui s’amorce nous réserve. Lors de la conférence « Fenêtre sur le marché » tenue le 15 janvier dernier, la Fédération des courtiers immobiliers du Québec (FCIQ) a présenté le fruit de ses analyses.
Ces replis successifs, depuis 2010, ont fait en sorte qu’on se retrouve avec un inventaire record de propriétés à vendre sur le marché, soit 33 313 inscriptions de toute catégorie. C’est 9% de plus qu’à la fin de 2013. Plusieurs facteurs sont à considérer afin d’expliquer cette situation. Le resserrement des lois quant à l’amortissement (la période maximale d’amortissement était réduite de 30 à 25 ans), à l’été 2012, y est sans doute pour quelque chose.
Bizarrement, alors qu’il s’agit d’une loi canadienne, certaines provinces ont mieux tiré leur épingle du jeu, en affichant des hausses variant de 0,3 à 15% (Colombie-Britannique), pour une hausse moyenne nationale des ventes résidentielles de 5%. Ce n’est qu’au Québec et dans les Maritimes que les marchés ont affiché des baisses des ventes, de 1 et 3% respectivement. Il nous faut sans doute chercher ailleurs pour expliquer la performance québécoise. Les prix ont, quant à eux, néanmoins poursuivi une faible progression de 1%, comparativement à 7% en moyenne pour l’ensemble du Canada.
Pour la RMR de Montréal, les prix moyens de l’unifamiliale et de de la copropriété s’appréciaient de 1,3%, alors que celui des plex bondissait de 2,4%. Avec un pouvoir d’achat diminué, issu des nombreuses taxations auxquelles ont à faire face les contribuables, l’épargne est devenue un exercice très difficile. Malgré de telles prémisses, les experts arrivent tout de même à prévoir pour la RMR de Montréal une hausse de 3% du nombre de transactions conclues pour 2015, qui s’établiraient à quelque 36 700 ventes. Sans doute se basent-ils sur une autre statistique qui veuille que 29% des ménages interrogés prévoient acquérir une propriété d’ici cinq ans.Quant aux prix, nos experts sont prudents. Le prix médian des maisons unifamiliales s’appréciera de 1%, pour atteindre 286 000$. Quant à la copropriété, en raison du déséquilibre actuel, ce même prix médian demeurera stable, à 230 000$.
Sur l’île de Montréal, en 2014, en ce qui a trait au segment de la copropriété et alors que tous les quartiers y affichaient des marchés d’acheteurs (i.e. en situation d’offre excédentaire), le quartier Rosemont s’est nettement démarqué, terminant l’année en situation équilibrée. La situation était encore plus favorable pour les segments de l’unifamiliale et des plex, pour lesquels les marchés étaient clairement affichés comme vendeurs, donc en situation de demande excédentaire. Les belles propriétés à revenus se retrouvaient souvent en situation d’offres multiples, ce qui avait pour effet d’augmenter les prix de vente. Le quartier Villerays’est également illustré affichant une hausse de prix de 9% pour l’unifamiliale et une hausse des ventes de 14% pour les plex.
Toutefois, de façon générale dans la RMR de Montréal, les vendeurs ont dû réagir en révisant leur prix de vente à la baisse (en moyenne, environ 35%, tous types d’habitation confondus), et ce pour ne pas prolonger le délai de vente moyen, qui déjà atteignait 115 jours, soit 10 de plus qu’en 2013. Mais outre les simples statistiques économiques, les données démographiques et sociales évoluent et peuvent aussi expliquer certaines situations. Des conditions de vie changeantes, telles le vieillissement de la population et le nombre de décès, par exemple, peuvent en partie constituer des pistes d’explication pour le nombre croissant d’inscriptions.
Les nombreuses constructions neuves, principalement dans la copropriété, dont la vente d’unités est de plus en plus confiée aux courtiers immobiliers, vient aussi gonfler artificiellement l’inventaire, une réalité québécoise mais encore plus frappante au centre-ville de Montréal. Pendant de nombreuses années, les constructeurs ont boudé les courtiers immobiliers mais leur recherche d’une plus grande visibilité sur les marchés a tôt fait d’en convaincre plus d’un de profiter de la force du réseau MLS/Centris, dans un marché hautement compétitif, parce que les ventes d’unités en copropriété neuves (immeubles de 5 étages et plus) ont drastiquement chuté de 19% l’an dernier, dans la RMR de Montréal, selon le Groupe Altus.
Face à toutes ces données, vous me demanderez s’il s’agit d’un bon temps pour vendre. À certains je répondrai: « Vous avez un nouveau projet de vie? Allez-y! Foncez! » À d’autres, plus hésitant, je dirai qu’il n’y a pas de conditions parfaites, optimales. Et pour ceux qui se demandent si le temps est adéquat pour acheter, il faut garder à l’esprit que les prix ont constamment augmenté depuis 1996, et ce dans tous les segments de propriétés. Qui plus est, les taux d’intérêt sont actuellement très bas, à un niveau-plancher historique. La Banque du Canada a même annoncé, le 21 janvier dernier, une baisse de son taux directeur, de 1 à 0,75%. Comme l’inventaire est imposant, les acheteurs ont plus de choix.
UNE BULLE IMMOBILIÈRE AU QUÉBEC?
Questionné sur une éventuelle bulle immobilière au Québec, le directeur de la section analyse du marché de la FCIQ, Paul Cardinal, mentionnait que puisque le prix des propriétés dans la région de Montréal est toujours en phase avec le pouvoir d’achat des familles, il n’y avait pas évidence d’une surévaluation des prix. En terminant, il faut toutefois vous rappeler que si vous vendez pour acquérir une nouvelle propriété, certes vous risquez, dans les conditions actuelles du marché, d’obtenir un peu moins pour votre propriété que ce que vous ne l’espériez. En contrepartie, vous réussirez sans doute à négocier un meilleur prix d’achat qui, souhaitons-le, vous fera gagner au change en bout de ligne.
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